“2023年的上半年我仍然觉得压力会很大，整个下半年可能相对来说会更加乐观一点，6月份是一个市场企稳的重要时间窗口。回归产品、生存第一，是企业在2023年应该遵循的方向。”

在2022年12月31日下午，易居企业集团CEO丁祖昱在“新路—2023丁祖昱评楼市年度发布会”上表示。

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《中国经营报》记者注意到，丁祖昱在上述发布会上同时介绍称，2022年全年，全国百城成交额下跌40%，“百城成交更能够反映当前市场的实际状况，下跌40%代表了整个中国楼市下跌的幅度。”

房地产市场规模重回2015年

“2022年整个房地产市场的规模回到了2015年。其实2013、2014、2015年的市场规模差不太多，所以，也可以说，回到了近十年前。”

丁祖昱在上述发布会上透露的数据显示，在2022年，“整个商品房的成交规模，预计整体成交金额可能在13.3万亿元左右，成交面积在13.6亿平方米左右，真正回到了2015年。”

而在2022年全年百城成交下挫四成、城市成交规模普降的大背景下，亦有城市保持正增长趋势。

“极个别城市仍然保持增长，上海2022年一手房的成交金额是6344亿元，同比增长了9%。”丁祖昱表示，不少城市成交面积基本腰斩，这些城市都是历年来被认为市场相对活跃、成交规模比较大的城市，比如长沙、杭州、宁波、武汉、重庆。

“这些城市的新房成交规模为什么出现了如此大的下行”丁祖昱解读称，“我们把它分成两类，一类是以重庆、武汉、宁波为代表的城市，市场确实非常差；第二类是以杭州、长沙为代表的城市，为什么也出现了比较大幅度的腰斩？有两个方面的原因：一是供应缩量明显，二是这两个城市的整体成交透支。”

不仅如此，在2022年，部分城市的房地产市场也出现了如二手房成交面积大幅下滑等诸多变化。

“北京、上海和广州的二手房成交回到了三年前，深圳跌到了2016年以来的最低点。深圳是上千万人口的大城市，原先二手房如此活跃，现在全年成交回到了210万平方米，北京是1334万平方米，上海是1330万平方米，深圳连这两个城市的零头都没有达到。”丁祖昱如此表示。

在丁祖昱看来，是“供求关系发生了逆转。一旦供应增加之后，去化的速度就会放缓。所以整个二手房交易的周期出现了明显的延长” 。

除此之外，2022年土地市场也风云变幻，土地成交金额集中度提升、城投托底等现象也持续引发外界关注。

“2022年是土地成交集中度最高的一年，大家都在少数城市集中投资。”丁祖昱分享称，土地成交金额前三的城市占了整个土地成交金额的16%，成交金额前十的城市占了整体成交金额的35%。也就是说，10个城市的土地成交金额占了全国土地成交金额的1/3以上，前20个城市的占比达到了51%。

“2022年只有40%的百强房企在拿地，其中80%的拿地集中在22个城市。对房企来说，现在投资越来越简单，选择的余地也越来越少了。”丁祖昱如此表示。

中长期投资聚焦上海等20城

在告别2022年后，2023年的房地产市场走势如何、将呈现何种新变化等看点也备受市场关注。

“行政手段全面退出、经济扶持同步跟进”，在政策建议方面，丁祖昱表示，“在全国范围内全面放松‘四限’，即限购、限贷、限价、限售，我认为现在是最好的时机，包括一线城市。”

丁祖昱认为，除了全面放松“四限”政策之外，“我们建议可以在财税政策方面能够再给一定的刺激，比如对房地产相关的交易税费，特别是契税等给予一定的减免。”其同时表示，“当然，对豪宅还应该保留这些‘高税收’。”

“还可以在部分城市实施购房补贴，比如二孩家庭、三孩家庭以及各类人才等，都可以给予一定的购房补贴”，在丁祖昱看来，这些政策对稳定市场会有一定的作用。

保交楼牵涉购房者、房企等诸多相关方，一直受到市场各界高度关注。

在保交楼方面，丁祖昱表示，“我们建议，已经完全去化的停工项目应确保正常复工正常交付；销售‘七七八八’的项目提供专项贷款，只负责从停工之时到交付中的工程费用，关于之前的债务不要去涉及。”

“对于一部分去化特别差的项目建议暂时搁置，对于部分极少数购房者怎么妥善解决的问题，可以当成一个题目去专门解决。”丁祖昱如此认为。

值得注意的是，近期以来，新开发模式也受到房企高度关注，对此，丁祖昱直言，“未来开发的新模式也许不是2023年就会出现的新模式，但我相信这一定会成为未来房地产开发的新模式。”

梳理可发现，“采取项目封闭制”、“预售制度变化”及“融资透明”等成为丁祖昱口中的未来地产开发新模式的重要组成部分，如对于“采取项目封闭制”，丁祖昱就认为，未来项目的封闭式管理，是早晚要实施的房地产开发模式转变的一个重要方向。

而在城市加速分化的大背景下，丁祖昱认为，短期内可以聚焦上海、杭州、合肥、深圳、成都等10座城市，而中长期投资除了北上广等明星城市外，还可以聚焦宁波、西安、厦门、青岛等城市。

“站在城市市场角度来说，2023年大多数城市的筑底应该可以完成，房价还会继续下行，但是我觉得信心会有一定的修复。”丁祖昱如此表示。